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            市人民政府辦公室關于印發《石嘴山市國有建設用地使用權轉讓 出租抵押二級市場管理辦法》的通知

            索引號 640201001/2021-00007 文號 石政辦發﹝2020﹞72號 生成日期 2021年01月14日
            公開方式 主動公開 所屬機構 石嘴山市政府辦 責任部門 石嘴山市政府辦

            各縣區,市直相關部門,市屬相關企事業單位:

            《石嘴山市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》已經市委和政府研究同意,現印發給你們,請結合實際認真貫徹落實。

            石嘴山市人民政府辦公室

            2020年12月31日

            (此件公開發布)

            石嘴山市國有建設用地使用權

            轉讓 出租 抵押二級市場管理辦法

            第一章 總 則

            第一條  為進一步規范國有建設用地使用權二級市場秩序,加強市場監管,優化土地資源配置,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》《中華人民共和國城市房地產管理法》《不動產登記暫行條例》和《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)、《寧夏回族自治區人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(寧政辦規發〔2020〕7號),結合實際,制定本辦法。

            第二條  本市市轄區內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理適用本辦法。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權,重點針對土地交易及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產交易的,應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。

            第二章 國有建設用地使用權轉讓

            第三條  本辦法所稱建設用地使用權轉讓,是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括:買賣、交換、贈與、出資及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并、分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。涉地股權轉讓時土地使用權人發生轉移的,也屬于建設用地使用權轉讓。

            第四條  國有建設用地使用權轉讓的土地使用權人應當按照《國有建設用地使用權出讓合同》(以下簡稱《出讓合同》)約定或《國有建設用地劃撥決定書》(以下簡稱《劃撥決定書》)規定的期限和條件投資開發利用土地,且已取得《國有土地使用權證》或《不動產權證書》。國有建設用地使用權轉讓應符合下列條件:

            (一)轉讓的國有建設用地使用權涉及在建項目的,已投資額應完成總投資額的25%以上,或者已開發土地面積達到應開發土地總面積的三分之一以上;

            (二)轉讓的建設用地使用權涉及共有房地產的,須經其他共有人書面同意,其他共有人在同等條件下享有優先權;

            (三)轉讓的建設用地使用權涉及司法查封的,應由相關司法部門書面同意解封;

            (四)轉讓的建設用地使用權設定抵押權的,應當先行注銷抵押登記。

            第五條  國有建設用地使用權可以整宗轉讓,也可以分割轉讓。擬分割轉讓的建設用地應當權屬明確,具備獨立分宗的條件,涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方在合同中明確權利和義務。分割后應保障雙方通行等其他權利,不影響生產、經營和獨立使用功能。

            第六條 國有建設用地使用權轉讓后,原出讓合同、劃撥決定書和相關文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

            第七條  轉讓方和受讓方應當如實申報轉讓價格,不得瞞報或不如實申報建設用地使用權轉讓價格,申報價格比基準地價或標定地價低20%以上的,市人民政府可行使優先購買權。

            第八條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓,應報市人民政府或有批準權的機關依法批準后方可辦理土地使用權轉讓手續。

            (一)劃撥用地轉讓后符合《劃撥用地目錄》的,可繼續按劃撥方式用地,自然資源部門報市人民政府或有批準權的機關依法批準后,辦理不動產轉移登記;

            (二)劃撥用地轉讓后不符合《劃撥用地目錄》需轉為有償使用的,或受讓人申請變更為有償使用的,自然資源部門應當受理審核,對符合轉讓條件的,應結合宗地的具體情況制定《國有建設用地使用權出讓方案》,對土地出讓價格、土地用途、使用年限等進行明確,報市人民政府批準后與受讓方簽訂《出讓合同》,由受讓方補繳土地出讓價款后,辦理不動產轉移登記。

            第九條  以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下自由交易,原《出讓合同》對轉讓條件另有約定的,從其約定。出讓用地使用權轉讓后,受讓方按原土地用途、使用年限及《出讓合同》約定進行開發建設,土地使用年限為原《出讓合同》規定的剩余年限。

            第十條  以作價出資(入股)方式取得的國有建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓規定,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準;轉讓后,可以繼續以出資(入股)方式使用土地,也可以補繳建設用地出讓價款,將土地使用權性質變更為出讓方式。

            第十一條  以授權經營方式取得國有建設用地使用權的,經被授權企業同意,可在本集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓,不需要繳納土地出讓價款。向本集團以外的單位或個人轉讓時,自然資源部門結合宗地的具體情況制定《國有建設用地使用權出讓方案》,對土地出讓價格、土地用途、使用年限等進行明確,報市人民政府批準后與受讓方簽訂《出讓合同》,由受讓方補繳土地出讓價款后,辦理不動產轉移登記。

            第十二條  國有建設用地使用權轉讓時,原土地使用權出讓年限未達到法定最高年限,因地上建筑物及其他附著物所有權依法轉讓導致土地使用權隨之轉讓時,剩余土地使用年限不足1年或已超出原出讓合同約定使用年限的,受讓方可以申請續期,依據城市總體規劃、土地利用總體規劃,自然資源部門制定《國有建設用地使用年限續期方案》,報市人民政府批準后,與受讓方簽訂《補充協議》,受讓方按協議繳納土地出讓價款,延期年限不得超過法定的最高年限。

            第十三條  房地產開發用地和其他經營性用地未完成開發投資總額的25%以上,或已開發土地面積未達到應開發土地面積三分之一以上的,土地使用權人申請轉讓的,經自然資源部門審核,可以預轉讓,但不可分割轉讓。

            轉讓雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓協議后,受讓人應到自然資源部門申請預告登記,受讓人投資額度或土地開發面積達到要求時,辦理正式不動產轉移登記。預告登記時間自原土地使用權取得之日起不得超過2年,預告登記到期后,受讓人未申請不動產轉移登記或未達到建設用地使用權轉讓條件的,不予辦理不動產轉移登記,預告登記自動注銷。

            第十四條  達到轉讓條件的房地產開發用地,在不影響正常使用功能的前提下,開發企業可以申請對尚未開發建設的用地進行分割轉讓,并嚴格按原批準的規劃開發建設。分割轉讓后剩余已建成的房地產經營用地經依法批準調整容積率的,應當重新核定土地出讓價款,補交土地出讓價款后辦理不動產登記。

            房地產開發和其他經營性用地使用權分割轉讓還需征求住建部門的意見。

            已建成的其他經營性用地不允許單獨進行分割轉讓,因地上建筑物分割轉移的,土地使用權隨之分割轉讓的除外。

            已建成并經竣工驗收的住宅小區用地不允許單獨進行分割轉讓,因購買房產涉及土地使用權分割轉讓的除外。

            第十五條 工業用地轉讓需征求所在轄區工業行政主管部門意見,位于工業開發區規劃范圍內的,還需征求園區管委會意見。

            在2006年12月23日《全國工業用地出讓最低價標準》發布實施前以出讓方式取得的工業用地,用地批準文件或出讓合同中明確因支持項目建設等原因而對土地出讓金予以減免的,轉讓時需補繳原減免的土地出讓金;用地批準文件或出讓合同中未明確對土地出讓金予以減免,原土地使用權人按約定足額支付土地出讓金的,轉讓時不再繳納土地出讓金。《全國工業用地出讓最低價標準》發布實施后,以出讓方式取得的工業用地,在轉讓時應當嚴格按照工業用地出讓最低價標準審核土地出讓金繳納情況。

            第十六條  工業用地使用權轉讓后,受讓人為提高土地利用率,在原用地范圍內利用空閑土地新建廠房及附屬設施增加建筑面積,或對原廠房進行翻建改造,不需要補繳土地出讓價款,但須經園區管委會或所在轄區工業行政主管部門、發改部門同意,審批部門批準。

            工業用地使用權轉讓后,受讓人利用現有用地興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家、自治區、市支持的新產業、新業態建設項目的,經市人民政府批準,可繼續按原用途和使用權類型使用,過渡期5年,過渡期滿依法按新用途辦理用地手續。

            第十七條  達到轉讓條件的工業用地經園區管委會或所在轄區工業行政主管部門同意,允許對建設用地使用權進行分割轉讓。已建成的工業項目用地分割轉讓時,按照房地產權統一的原則辦理分割轉讓手續,且轉讓后不得影響產業鏈延續和企業正常生產經營活動。項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等,不得單獨分割轉讓,因司法處置涉及建設用地使用權轉讓的除外。

            第十八條  因企業原因造成土地閑置滿1年不足2年且已繳清土地閑置費的,或因除不可抗力以外的其它政府原因造成閑置的工業用地可以整體轉讓,也可以分割轉讓,但轉讓價格不得高于原土地使用權人取得土地使用權時的價格。

            閑置工業用地轉讓后,受讓人應當與自然資源部門簽訂補充協議并繳納履約保證金。受讓人未按補充協議約定開發并達到開發條件的,不得再次轉讓。造成土地再次閑置的,按《閑置土地處置辦法》分類處置。

            因企業原因造成土地閑置滿2年的,應嚴格依法收回土地使用權,不得轉讓。

            第十九條  工業用地使用權轉讓時,原土地使用權出讓年限未達到法定最高年限,因地上建筑物及其他附著物所有權依法轉讓導致建設用地使用權隨之轉讓時,剩余土地使用年限不足1年或已超出原出讓合同約定使用年限的,受讓方可以申請續期,經工信、發改、審批、園區管委會同意,由自然資源部門制定《國有建設用地使用年限續期方案》,報市人民政府批準后,與受讓方簽訂《補充協議》,受讓方按合同或協議繳納土地出讓價款。續期年限最長不超過20年,續期年限自原土地使用權到期之日起計算。

            第二十條  各級財政、國資等國有資產管理部門進行國有資產處置時涉及建設用地使用權轉讓的,可以采取招標、拍賣、掛牌、協議等方式,也可以采取法律、法規、規章規定的其他方式。在處置前應取得各級自然資源部門出具的書面意見,并如實告知當事人。

            第二十一條 對于司法處置涉及建設用地使用權轉移的案件,司法部門事前應與自然資源部門進行溝通,自然資源部門應及時準確提供所涉及不動產的權利狀況。

            第二十二條  住建管理部門負責認定擬轉讓土地上的房屋剩余的使用年限,并確認房地產開發用地和其他經營性用地已完成的開發投資總額;園區管委會或所在轄區工業行政主管部門負責確認擬轉讓的工業用地已完成的開發投資總額;自然資源部門負責核定擬轉讓的國有建設用地的開發總面積、已開發面積。

            第三章 國有建設用地使用權出租

            第二十三條  國有建設用地使用權人出租建設用地使用權應當按照《出讓合同》約定或《劃撥決定書》規定的期限和條件投資開發利用土地,且取得《不動產權證書》。

            (一)以被查封、抵押等形式限制房地產權利的,應當經相關司法機關或抵押權人書面同意;

            (二)共有房地產所涉及建設用地使用權出租的,應當征得其他共有人書面同意;

            (三)機關事業單位和國有企業等涉及建設用地出租的,應當報經財政部門或國有資產管理部門同意。

            第二十四條 國有建設用地使用權可以整體出租,也可以分割出租。租賃雙方應當按照自然資源部門的有關要求簽訂租賃合同,明確雙方的責任和義務。

            第二十五條  國有建設用地使用權出租實行登記制度。國有劃撥建設用地使用權出租期限超過6個月的,出租人應當在15個工作日內向自然資源部門申請辦理登記手續。

            第二十六條  國有建設用地使用權出租后,原《出讓合同》、《劃撥決定書》或《租賃合同》約定的權利和義務由建設用地使用權人繼續履行,承租人不得擅自改變土地用途、增加容積率;房地產開發用地、經營性用地不得單獨以建設用地使用權出租。

            第二十七條  以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,符合法律法規和出讓合同相關約定的,需按有關程序辦理國有建設用地使用權出租登記手續,不需要繳納土地出租收益。

            第二十八條  以劃撥方式取得國有建設用地使用權出租的需要繳納土地出租收益,但不包含住宅(個人)的分套出租。自然資源部門負責核算出租面積、租金中包含的土地收益并通知出租人,出租人足額上繳土地收益、辦理土地出租登記手續后方可出租。劃撥建設用地使用權的承租人不得在該宗地上進行新建、翻建、擴建,但因公共利益需要新建構(建)筑物的除外。

            第二十九條  租金中所含土地收益應在辦理租賃登記時繳納。租期在1年(含1年)以上的,出租收益按年計繳;租期不足1年的,出租收益一次性繳清。機關事業單位出租劃撥建設用地使用權的,由出租方按照自然資源部門核算的出租收益標準,分別收取劃撥土地出租收益和房屋等固定資產租金,并按“收支兩條線”規定繳入國庫。企業上繳的土地出租收益,由企業直接繳入國庫。

            第三十條  自然資源、國資、財政部門根據土地用途、現行基準地價與銀行存款基準利率確定劃撥建設用地使用權出租收益繳納標準,報經市人民政府批準后執行。每3年定期更新和發布土地出租收益標準。

            第三十一條  工業用地經園區管委會或所在轄區的工業行政主管部門同意后方可出租。工業用地出租后,經出租人、園區管委會或所在轄區工業行政主管部門同意,承租人為提高土地利用率,在租賃土地上利用空閑土地新建廠房及附屬設施增加建筑面積,或對原廠房進行翻建改造,不需要補繳土地出讓價款。新建或擴建改造廠房經審批部門批準,辦理規劃及建設手續,相關手續不超過租賃期限,但租賃雙方應當事先按照房地產權統一的原則明確租賃期滿后新建、擴建改造建筑物的處置方式。

            第三十二條 各級自然資源、國資、住建、財政、稅務等相關部門要加強協作,建立劃撥土地使用權出租的巡查、舉報和查處機制。

            第四章 國有建設用地使用權抵押

            第三十三條  依法取得國有建設用地使用權,按照《出讓合同》約定或《劃撥決定書》規定進行開發建設,并取得《不動產權證書》的國有建設用地使用權方可設定抵押權。

            以劃撥方式取得國有建設用地使用權應當連同該宗地上的建筑物一并設定抵押權;

            營利性的養老、教育、文化、衛生等社會領域的企業(個人)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產可以設定抵押權。

            第三十四條 自然人、企業法人均可作為抵押權人申請以建設用地使用權辦理不動產抵押相關手續,涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

            第三十五條  國有建設用地使用權設定抵押權時,該宗地上建筑物、其他附著物所有權及在建工程應同時抵押。單獨以國有建設用地使用權設定抵押登記的或在建工程辦理抵押登記的,工程竣工后,不動產權利人應當申請將國有建設用地使用權抵押登記轉為不動產抵押登記。

            第三十六條 國有建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著物抵押時,要在合同中分別對建設用地使用權價值和地上建筑物、其他附著物的價值予以明確。

            (一)以劃撥方式取得建設用地使用權應當連同地上建筑物一并設定抵押權,土地抵押價值應根據第三方評估機構確定的劃撥建設用地使用權權益價格設定,劃撥土地抵押權實現時應當優先繳納土地出讓價款;

            (二)以出讓方式取得國有建設用地使用權依法進行抵押的,土地抵押價值原則上不得超過現行的基準地價、工業用地最低限價或建設用地使用權人取得土地使用權時支付的出讓價款。

            第三十七條  國有建設用地使用權根據其價值可多次設定抵押權,總抵押金額不得超過現行的基準地價、工業用地最低限價或國有建設用地使用權人取得土地使用權時支付的出讓價款。同一宗建設用地使用權多次抵押的,以抵押登記申請先后順序為抵押權人辦理抵押登記。

            第三十八條  國有建設用地使用權抵押根據土地用途和開發程度設定抵押期限,抵押到期后,未按《出讓合同》約定進行開發建設,或被認定為閑置土地的,不得再次抵押。

            (一)已竣工的建設用地使用權連同其地上建筑物、附著物一并抵押的,抵押期限由抵押雙方協商確定;

            (二)正在建設的工業用地和其他經營性用地使用權抵押期限,原則上不得超過5年;正在建設的房地產開發用地使用權抵押期限,原則上不得超過2年,自辦理抵押登記之日起計算;

            (三)抵押人取得國有建設用地使用權后尚未開工建設但不滿1年的,設定抵押權原則上不得超過2年;土地閑置1年以上但不滿2年且已繳清土地閑置費的,設定抵押權原則不得超過1年,自辦理抵押登記之日起計算。

            第五章 國有建設用地使用權二級市場建設

            第三十九條 市自然資源局負責開發建設覆蓋全市的線上交易市場。

            線上交易市場對內設立交易管理系統,提供網上權屬信息比對、土地他項權利查詢等內部審核服務功能;對外提供土地供求信息收集發布、網上公開交易事項辦理、成交結果信息公示等服務。

            第四十條  土地二級市場交易按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程進行交易。交易各方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息,可自行協商交易,也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。

            第四十一條  自然資源部門應當健全土地二級市場動態監測監管制度,完善監測監管信息系統。落實公示地價體系,定期更新和發布基準地價或標定地價;完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制,防止交易價格異常波動,維護市場平穩運行。

            第四十二條  各級政府和相關部門應加強協作,落實相關責任,強化溝通銜接,實現信息共享,形成集自然資源、發改、財政、住建、國資、金融、審批、工信、市場監管、稅務等部門為一體的誠信體系。對交易活動中交易雙方、中介機構不遵守土地二級市場交易制度、擾亂市場交易秩序等違規交易行為,自然資源部門要責令終止交易行為并進行查處,將違法違規及處罰信息歸集,在國家企業信用信息公示系統(寧夏)進行公示,啟動失信企業協同監管和聯合懲戒機制,推進土地市場信用體系共建共治共享。

            第四十三條 嚴格責任追究,強化監督問責,對違反土地二級市場相關規定的有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究,堅決打擊各種腐敗行為。

            第六章 附 則

            第四十四條 本辦法中下列用語的含義:

            總投資額:出讓合同約定了總投資額的,按約定的總投資額計算;未約定的按照立項部門批準的總投資額計算。

            已投資額:包括土地開發費用(不含征地拆遷費)、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費等,但不包含國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。

            開發總量:按照批準的規劃總平面圖,需開發建設的構(建)筑物占用的土地面積。

            開發量:指已動工開發的構(建)筑物占用的土地面積。

            已動工開發的構(建)筑物:需挖深基坑的項目,基坑開挖完畢;使用樁基的項目,打入所有基礎樁;其他項目,地基施工完成三分之一。

            第四十五條 市轄區已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押,可參照本辦法執行。

            第四十六條 本辦法自2021年3月1日起施行,有效期至2026年2月28日。

            第四十七條 本《管理辦法》由市自然資源局負責解釋。


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